Contrat de sous-location : le guide complet

La sous-location consiste, pour un locataire, à louer tout ou partie du logement qu'il occupe à une autre personne, le sous-locataire, en échange d'un loyer. Elle est légale en France, mais strictement encadrée : l'accord écrit du bailleur est obligatoire, et le loyer est plafonné.

Qu'est-ce qu'un contrat de sous-location ?

Le contrat de sous-location est l'accord écrit qui lie le locataire principal (appelé sous-bailleur) au sous-locataire. Il organise la mise à disposition du logement, le montant du loyer, la durée et les obligations de chacun. Le propriétaire n'est pas partie à ce contrat : il n'a de relation juridique qu'avec le locataire principal, qui reste seul responsable devant lui.

Concrètement, cela signifie que si le sous-locataire ne paie pas ou dégrade le logement, c'est le locataire principal qui répond devant le propriétaire. Le contrat de sous-location est donc autant une protection pour le sous-bailleur qu'un cadre clair pour le sous-locataire.

Le cadre légal : la loi du 6 juillet 1989

La sous-location d'un logement à usage d'habitation est régie par l'article 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Cet article pose deux règles impératives :

1. L'accord écrit du bailleur est obligatoire, tant sur le principe de la sous-location que sur le prix du loyer pratiqué.
2. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal.

La loi précise aussi que le locataire doit transmettre au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et une copie du bail en cours. Enfin, le sous-locataire n'a aucun droit propre vis-à-vis du propriétaire : il ne peut pas se maintenir dans les lieux à l'expiration du bail principal.

Ce que doit contenir le contrat

Un contrat de sous-location solide reprend l'essentiel d'un bail classique, adapté à la relation de sous-location. Les mentions indispensables sont :

• L'identité complète du locataire principal et du sous-locataire.
• L'adresse et la description du logement (type, surface, meublé ou vide).
• Le montant du loyer et des charges, dans la limite du plafond légal.
• La durée de la sous-location et ses dates de début et de fin.
• Le montant du dépôt de garantie, s'il y en a un.
• La référence à l'autorisation écrite du bailleur, annexée au contrat.

La durée

La durée de la sous-location ne peut pas dépasser celle du bail principal. Quand le bail du locataire principal prend fin, la sous-location prend fin automatiquement, sans que le sous-locataire puisse invoquer un droit au maintien dans les lieux.

Le loyer et son plafond

Le loyer de sous-location se calcule au mètre carré. Si le locataire principal paie 1 000 € pour 50 m² (soit 20 €/m²), il ne peut pas sous-louer une chambre de 15 m² à plus de 300 €. Dépasser ce plafond est une infraction et peut être sanctionné.

Les étapes pour sous-louer en règle

1. Demander l'accord écrit du propriétaire, sur le principe et sur le prix.
2. Obtenir cet accord signé (courrier ou attestation) et le conserver.
3. Rédiger le contrat de sous-location et y annexer l'autorisation et une copie du bail principal.
4. Réaliser un état des lieux d'entrée avec le sous-locataire.
5. Signer le contrat en deux exemplaires.

Les risques d'une sous-location sauvage

Sous-louer sans respecter ces règles expose le locataire principal à des conséquences lourdes : résiliation du bail pour manquement, obligation de restituer les loyers encaissés, et perte de la confiance du propriétaire. Pour le sous-locataire, l'absence de contrat écrit rend toute réclamation difficile en cas de litige.

Pour aller plus loin, consultez notre guide sur l'autorisation du propriétaire, étape indispensable avant toute sous-location, ou nos pages dédiées à la sous-location meublée et à la sous-location sur Airbnb.